Токенизация недвижимости

Эксперименты с концепцией покупкой фрагментов реальных объектов недвижимости проводились в самых разных странах на протяжении многих лет, однако долгое время они были безуспешны. Причины были самыми разнообразными – от ассоциаций с коммунальным жильем до объективных проблем с правовой базой. Однако с появлением и распространением блокчейн-технологий ситуация изменилась.

Токенизация недвижимости создает новые возможности для инвестирования в объекты недвижимости и долевого владения, а также повысила ликвидность активов.

Но как это работает?.

Токенизация: основы

Токенизация – это превращение прав собственности на активы в цифровые токены, выпущенные на блокчейне. Этими токенами можно торговать точно также, как другими токенами или криптовалютами. В результате инвестирование в токенизированные активы, их покупка и продажа становятся значительно доступнее и проще, а ликвидность активов возрастает.

Токен в данном случае выступает в качестве цифрового сертификата, который гарантирует обязательства компании перед его держателем, полностью аналогично акциям на фондовой бирже. А так как токен обеспечен реальным активом, то его цена на криптовалютном рынке колеблется вместе с ценой реального актива в “аналоговом” мире.

Токенизировать можно любые активы:

• Финансовые инструменты: акции, деривативы, облигации и так далее.
• Права интеллектуальной собственности и другие нематериальные активы
• Материальные активы – от предметов искусства до недвижимости.

Что дает токенизация

Токенизация предоставляет множество преимуществ для всех участников рынка: от собственников недвижимости до инвесторов.

Ликвидность

Токенизация объекта недвижимости превращает прямое вложение в него в косвенное, что обеспечиваетповышение его ликвидности. Это связано с тем, что благодаря токенизации купить его могут не только те, кто может позволить себе весь актив целиком, но и те, у кого есть свободные средства только на небольшую долю актива.

Доступность

Токенизация фактически устраняет ограничения на дробление реальных активов, так что доли могут быть настолько малыми и доступными, насколько считает нужным эмитент. В результате, даже инвестирование в элитную недвижимость становится доступным любому интернет-пользователю.

Прозрачность

Использование публичных блокчейнов для обращения токенизированных активов обеспечивает невиданный ранее уровень прозрачности. Транзакции видны всем в сети, а изменить или отменить уже завершенную транзакцию невозможно. Это обеспечивает беспрецедентный для рынка жилья уровень безопасности и защиты от попыток мошенничества.

Автоматизация сделок

Использование блокчейна и смарт-контрактов (самоисполняющихся договоров, представляющих собой записанные в блокчейне программы, условия которых фиксируются и не меняются) позволяет оптимизировать значительную часть процессов при совершении сделки. Проверка документов, передача прав на недвижимость, выплата дивидендов и даже контроль за соблюдением обязательств сторон – все эти процессы возможно оптимизировать, что позволит экономить время и деньги всем сторонам.

Глобализация

Использование публичных блокчейнов позволяет инвесторам из любой точки мира вкладывать средства в недвижимое имущество. Если блокчейн и используемые смарт-контракты соответствуют требованиям законодательства по борьбе с отмыванием денег, то инвестор из Кореи может купить токены недвижимости в Швейцарии так же легко и быстро, как и житель Швейцарии.

Демократизация управления

В отличие от традиционных акций, токенизация позволяет даже владельцам минимального числа токенов активно участвовать в управлении базовым активом. Это достигается с помощью DAO (децентрализованной автономной огранизации) – управляемой смарт-контрактами системы, где каждый владелец токенов (а не только мажоритарные акционеры) может участвовать в голосованиях по вопросам дальнейшего развития компании или управлению базовым активом.

Правда, нужно отметить, что DAO создаются далеко не во всех случаях токенизации реальных активов.

Как происходит токенизация недвижимости

Процесс токенизации активов на рынке недвижимости можно условно разделить на три этапа.

Этап 1: Структурирование сделки

На этом этапе владельцы собственности принимают решение о типе токенизируемого актива и форме токенизации.

Популярных подхода два:

1. Создается дочернее предприятие материнской компании (для изоляции финансового риска) – так называемая “компания специального назначения”;
2. Владельцы собственности входят в уже существующий фонд недвижимости или фонд, ориентированный на инвестиции в ценные бумаги недвижимости.

На этом же этапе определяются доли участия, механизмы частичного управления и права держателей токенов на дивиденды.

Этап 2: Выбор платформы

Владельцы недвижимости выбирают платформу для токенизации, которая создает смарт-контракты для автоматизации продажи и передачи прав выплаты дивидендов и контроля за исполнением сторонами своих обязательств.

Такая платформа может работать, опираясь на разные типы блокчейнов:

• Публичные блокчейны – децентрализованные сети с открытым исходным кодом, участником которых может стать любой пользователь.
• Частные блокчейны – централизованные сети, присоединиться к которым можно только с разешения администрации сети. Как правило, такие блокчены – корпоративные, используемые предприятиями для оптимизации учета и управления.
• Гибридные блокчейны сочетают элементы частных и публичных блокчейнов в попытке найти оптимальный компромисс между двумя подходами.

Впрочем, не обязательно полагаться на уже существующую платформу и подстраиваться под ее ограничения и особенности. Компания DC Trust также предлагает своим клиентам собственную разработку платформы на размещения проектов по токенизации недвижимость.

Этап 3: Выпуск и распространение токенов

Токены выпускаются на блокчейне и распространяются среди инвесторов. Как правило, при продаже реальных токенизированных активов используется процедура security token offering (STO) или “размещение токенов-ценных бумаг”. Она в общем схожа с процедурой первичного публичного размещения (IPO) акций на фондовом рынке – токены предлагаются инвесторам в обмен на финансирования.

По завершении STO токены размещаются на криптовалютных биржах, где инвесторы могут свободно покупать и продавать их.

Практическое применение токенизации недвижимости

Токенизация недвижимости применяется уже более пяти лет, пусть и ограниченных масштабах. Наиболее популярен этот механизм на рынках Юго-Восточной Азии (в первую очередь – Сингапура) и Объединенных Арабских Эмиратов, однако в последние годы токенизация проникает и на рынки недвижимости Европы и России.

Первым в России токенизированным активом недвижимости стали в новостройках, возводимых одной московской девелоперской компанией. Благодаря токенизации долю в объектах может приобрести любой инвестор.

Необходимость работать на стыке закона о цифровых финансовых активах и долевом строительстве может создать определенные трудности для эмитентов токенов, но большинство экспертов оценивает перспективы рынка токенизированной недвижимости в России как положительные.

Краткое заключение

Токенизация активов рынка недвижимости способствует его демократизации, делая его доступным для инвесторов с ограниченным стартовым капиталам, а также существенно упрощает проведение сделок и оптимизирует операционные расходы.

При этом выгоду получают не только инвесторы, но и владельцы активов, которые могут существенно повысить ликвидность своей недвижимости за счет многократного увеличения числа потенциальных покупателей.

Трудности с законодательством, которые были существенным препятствием для развития рынка токенизированной недвижимости, к настоящему времени во многом преодолены. Даже в наиболее строгих по отношению к цифровым активам странах, вроде России, уже идет активное развитие рынка токенизированной недвижимости.

Прежде всего, нужно определиться со структурой при операциях с криптомонетами. Чтобы не ошибиться в этом выборе, при проведении ICO следует досконально выяснить, что именно будет предлагаться инвестору. Это могут быть как права на товар или услугу, так и права, аналогичные тем, что получают держатели ценных бумаг. Кроме того, следует выяснить способ и глубину идентификации клиента, географию деятельности компании и гарантии, которые она предоставляет своим клиентам.

Запуская платежные системы, отдельное внимание стоит обратить внимание на организацию проверки участников (в обязательном порядке должны соблюдаться требования CFT и AML, кроме того, компания должна выполнять идентификацию клиентов по процедуре KYC). Если платежная система намерена предоставлять услугу обмена криптовалют на фиатные деньги, в этом случае компания должна учитывать еще и особенности законов и правил работы с банками, так как они часто отказывают в проведении подозрительных операций. Чтобы не столкнуться с такими сложностями при открытии компании, следует внимательнее отнестись к выбору ее юрисдикции. При работе с криптовалютами лучше всего выбирать такие юрисдикции, как Сингапур, Гибраалтар, Эстония, остров Мэн, Каймановы острова. При использовании каждой из этих юрисдикций есть свои особенности (например, может потребоваться зарегистрировать компанию на данной территории, так же имеют место особенности налогообложения таких компаний). Чтобы быстро разобраться в этих нюансах, лучше всего обратиться к профессионалам, которые возьмут на себя все хлопоты по организации таких фирм. В нашей компании работают высококлассные специалисты с большим опытом, они подберут юрисдикцию и оформят все необходимые документы.